В 2024 году начались полноценные строительные работы масштабного проекта в Борках на месте бывшего шпалозавода. На берегу реки появится жилой комплекс с полноценной набережной и несколькими школами. Территория прошла проверки всех надзорных органов, несмотря на мнения некоторых активистов.
Помимо этого, ГК «Зеленый сад» готовит проекты «Новой Солотчи», благоустройства Черезовских прудов и строит ЖК в Подмосковье.
Для подведения итогов 2024 года мы встретились на детской площадке ЖК «Еврокласс» с управляющим директором ГК «Зеленый сад» Андреем Оришкевичем. В беседе мы также затронули тему текущего ипотечного кризиса и его влияния на рязанский рынок.
— В 2024 году ключевая ставка выросла до 21% (в декабре ожидается поднятие до 23%), все это напрямую влияет на ипотечные программы. Кроме того, летом перестала действовать льготная ипотека для новостроек. А оставшиеся льготные программы для многодетных семей и it-специалистов столкнулись с заканчивающимися лимитами в банках. Как все это влияет на рынок и «Зеленый Сад»?
— В целом по отрасли в Рязанской области ситуацию нельзя назвать хорошей. Она в лучшем случае удовлетворительная, потому что 95% застройщиков имели в своем портфеле продаж 99% ипотечных сделок. В Рязани это покупатели маленьких квартир 22-30 метров. Это продукт для людей, которые привыкли считать каждую копеечку у себя в кошельке. Урезание некоторых программ, а также «нестабильная ситуация» даже с семейной ипотекой — она то открывается банками, то закрывается — создает у всех застройщиков повышенную кредитную нагрузку, так что отделы продаж планово не работают.
Объемы продаж упали на 30% относительно 2023 года. Мы видим медленное процентное «сползание». Надеемся, что кризис, как и в прошлые времена, будет иметь годовой цикл. Мы рассчитываем, что не ранее августа 2025 года ставки начнут меняться в лучшую сторону.
— Как обстоят дела в вашей компании?
— Нынешнюю ситуацию в ГК «Зеленый сад» мы видим хорошей для сохранения компании и коллектива, а также для сохранения потенциала к высокому старту в тот момент, когда кризис закончится. Сейчас задача — сохранить коллектив и обеспечить темп стройки, который был заложен графиками строительных работ. Банки позволяют нам это сделать. Кредитное плечо растет, но высокая степень готовности домов позволит показать нашу рентабельность, которая нужна банкам и не изменять характер финансирования. (Если застройщики уходят в порог рентабельности ниже 25%, то контроль со стороны банков повышается. А продажа 1 кв м дешевле 130 тысяч рублей вызывает у банков вопросы о норме рентабельности или даже ставится под вопрос вообще существование застройщика).
В «Зеленом саду» ситуация оценивается, как хорошая. В плане стабильного сохранения коллектива и хорошего старта, как только кризис закончится.
Для поддержания стабильности продаж и сделок вы запускаете какие-то маркетинговые компании, предлагаете рассрочки, индивидуальные скидки, компенсирующие ипотечную ставку?
Безусловно, все, что в Рязани присутствует, присутствует и в «Зеленом саду». Но мне приятно сказать, что лучший драйвер продаж — это детские площадки высокого уровня, как в ЖК «Еврокласс». Именно дети, которые играются здесь с удовольствием, влияют на продажи. С одной стороны — приятно, что мы продаем хорошо, с другой стороны — мне не стыдно за наши классные площадки. И за нами подтягиваются все остальные застройщики. Так должно быть!
При прочих равных условиях тем, кто обладает высококачественным коллективом и способны делать подобные объекты, гораздо легче «выживать».
— Тогда перейдем к тем проектам, которые сейчас у вас находятся в активной фазе строительства. В частности, о ЖК «Окская стрелка». Начались полноценные строительные работы, вывоз загрязненного грунта. Расскажите, куда он вывозится и в каком объеме?
30
тысяч кубических метров загрязненного грунта разных категорий вывезли в октябре
— В октябре начался первый этап вывоза. Вывезли около 30 тысяч кубических метров загрязненного грунта разных категорий. Грунт в Рязанской области не остается, везется на полигоны в Московский регион. Этим занимаются подрядчики, которые имеют все лицензии и транспорт на перевозку. Они знают, как утилизировать подобный грунт и платят за эти соответствующие средства.
— Когда планируете закончить вывоз полностью?
— Есть проект рекультивации, по которому мы проводим вывоз загрязненного грунта. Он движется по своему графику. Очевидно, с окончанием проекта и с вводом первых домов в эксплуатацию мы планируем не оставить загрязненного грунта на территории бывшего шпалозавода.
— Как люди реагируют на этот процесс?
— Тема в городе имеет определенный резонанс, но давайте подойдем к ней с точки зрения сравнений. Давайте оценим заболеваемость в Борках и остальном городе. Нигде мы не увидим, ни в каких медотчетах, что там есть какая-то особенность. Понятно, что локально на территории шпалозавода присутствует загрязненный грунт. Понятно, что его надо вывезти, чтобы люди, которые там поселятся, получили первоклассное экологичное жилье. Это рабочий процесс.
Сами борковчане, естественно, проект поддерживают. Мы видим хорошую поддержку и от жителей наших домов. И те, кто знает, как мы строим дома, как мы относимся к своей работе — высоко оценивают проект. Те, кто пользуется слухами, могут иногда инсинуировать. Мы, с улыбкой на это смотрим. В любом случае это хорошо, когда люди интересуются и пытаются выразить свое мнение — какое бы оно ни было. А дальше, понятно, что история всегда расставляет все на свои места и каждый может ошибаться.
— Расскажите о благоустройстве, которое пройдет около ЖК «Окская стрелка».
— Перед тем, как приступить к проектированию благоустройства, ставилась задача — сделать его инновационным. Потому что от двери квартиры и до остановки общественного транспорта человек должен идти и получать удовольствие, перемещаясь по этому маршруту. Или от двери квартиры до парковки автомобиля.
Сейчас только разрабатывается улично-дорожная сеть, но мы уже ставим перед собой задачу, чтобы остановки были сделаны не так, как в большинстве городов. Мы поднимаем уровень дорог в районе остановок на отметку первой ступеньки в общественном транспорте, чтобы мамы с колясками не испытывали трудностей. Мы подсмотрели, как это сделано в Европе, в России, к сожалению, такого нет.
На территории самого ЖК мы предусмотрели отдельную дорожную сеть и парковку для электросамокатов. Это будет отдельная выделенная проезжая часть, которая не помешает ни машинам, ни пешеходам. Самокаты сейчас вызывают отрицательный резонанс. Вместо общероссийской проблемы мы получаем инновацию.
Также из инноваций — в каждом дворе появится отдельный блок для доставщиков, а также место для зарядки электромобилей.
На территории планируется озеленение в виде 3D-плоскости с высадкой высоких сосен. Мы купили специальную установку для пересадки сосен высотой до 15 метров.
Компания ставит перед собой задачу в «Окской Стрелке» сделать подобие нашего проекта «Гринпарк» в Солотче, сразу с большим лесом.
— Благоустройство набережной будет идти параллельно с ходом строительства или на каком-то следующем этапе?
— Сразу после Нового года мы рассчитываем подписать договор о крупномасштабном проекте с правительством Рязанской области, в том числе по строительству набережной.
Сейчас формируются земельные участки, ведется предпроектная проработка. Мы не стоим на месте в плане набережной. Наши технические решения — разноуровневая набережная, лавочки с подогревом, освещение, всесезонный доступ к воде. Все эти решения прорабатываются, чтобы мы начали работу сразу после весеннего паводка. Фазы ввода первого этапа строительства домов и первого этапа набережной должны совпадать.
— В Борках планируется построить школу на 1500 мест. Предполагается, что она помимо жителей ЖК будет и для городских жителей?
— На самом деле нет. Вообще сейчас в Борках есть хорошая школа, и в ней имеется резерв на 250 школьников. Поэтому независимо от этапов строительства новой школы, жители, которые будут селиться в ЖК, смогут сразу повести своих детей на учебу в Борках. Мы помогаем существующей школе: меняем окна, помогаем со спортивным оборудованием с местным депутатом Александром Чайкой.
Что касается новой школы, то ведется предпроектная работа, геодезия. Могу сказать одно, что это будет инновационная школа. Мы подсмотрели такие школы у крупнейших застройщиков России — «Самолета» и ПИКа. Они выглядят качественно и имеют инновационное наполнение. Мы ставим себе цель сделать такую же школу.
— То есть все-таки это будет школа, рассчитанная исключительно на жителей Борок?
— Да, все по нормативам. На самом деле будет еще одна, третья школа в Борках. Количество людей, которое там будет жить — почти Касимовский район.
— А строить ее будете тоже вы?
— Мы проектируем. Будем ли строить мы — понятно, что это вопрос к городу. Если понадобится, значит, мы вернемся к этому вопросу. Но уже в следующем году мы спроектируем и передадим городу в дар саму документацию, чтобы власти могли принять решение.
— Коснемся проекта в Подмосковье. Он тоже предусматривает благоустройство набережной. Получается уже тенденция — включать в проект и благоустраивать прибрежную зону?
— Наверное, компании «Зеленый сад» просто повезло, что два подобных проекта, которые украсят населенные пункты, идут подряд. Действительно, мы на берегу реки Быковки будем благоустраивать порядка 500 метров набережной. В отличие от Рязани, это не строительство, а благоустройство прибрежной зоны, потому что там нет паводков и не нужно строить защитные сооружения.
Уверен, что это будет красиво, интересно и будет соответствовать теме взаимодействия жителей с водой: лодочная станция, дома для птиц, речные фонтаны. Документация вся готова, и мы в ближайшее время представим ее мэру города Жуковского.
— Расскажите еще про проект — поселок «Новая Солотча».
— В названии, мы, конечно, чуть-чуть поддели старую Солотчу. Мы видим трудности, которые там есть — это резонанс из-за плотной застройки. Новым проектом мы попытались показать людям, что надо «разрубить гордиев узел» в Солотче. Километром южнее мы построим прекрасный жилой комплекс с индивидуальными и малоэтажными жилыми домами — не выше 4 этажей. Концепцию застройки подсмотрели в Подмосковье.
Это очень качественные дома типа шале, очень красивые по архитектуре. На карте поселок будет выглядеть как красивое дерево.
Это даст возможность жителям не иметь квартальную застройку, как принято в городской застройке. Без потери трафика появится комфортное пространство, с красивыми дорожными радиусами и сохраненным лесом.
Там будет красивейшее детское спортивное и игровое ядро площадью полгектара — огромный комплекс, расчитанный на все возрастные группы.
С точки зрения инноваций — мы построим там очистные сооружения, биоканализацию вместе с Рязанским районом. Документы уже в разработке. Полноценная улично-дорожная сеть будет строиться не только для поселка, но и для перспективных участков, которые находятся в собственности «Дома РФ». Общая площадь застройки, помимо нашего участка, будет более 500 гектаров. Речь про территорию, соседствующую с Варсковским поселением. Она располагается рядом с аэрокосмической долиной, которая находится вдоль Солотчинского шоссе.
— Строительство ЖК «Еврокласс» продолжается?
— Не могу не пошутить, что «Евроклассом» мы шагнули в космос»: пролетая над Рязанью на самолете, с высоты в тысячу метров, можно увидеть самую яркую точку в Рязани — это будет Жилой Комплекс «Еврокласс». Подсветка комплекса была сделана специально для того, чтобы продлить световой день для наших маленьких жильцов.
Но и на этом мы не останавливаемся — в «Еврокласс-5» спроектирована крытая парковка, фонтаны, батуты, интересная детская площадка.
Этот дом будет полностью цифровизованным. Там появится электронный доступ, электронный лифт. Мы планируем использовать технологию «Алисы», которая будет вызывать лифт, записывать жалобы жильцов на плохую уборку или, наоборот, собирать позитивные отзывы. Также она будут включать свет и музыку в холлах.
Мы планируем реализовать этот проект, с компанией «Яндекс», проектное задание им отправлено. Это будет инновационно, очень удобно и современно.
— Давайте перейдем к вашим социальным проектам. Как пришла идея установки памятника Олегу Рязанскому? Очень необычная архитектурная форма…
— Более года назад нашим мэром была поставлена задача дать старт благоустройству бульвара Победы, который растягивается в Рязани от автовокзала до железнодорожного путепровода около трассы М5.
И мы решили, что в начале бульвара Победы должен стоять воин. За прообраз взят Олег Рязанский. Понятно, что он исторически не является основателем Рязани, но воспринимается людьми как таковой. Он присутствует в умах рязанцев как князь, изображенный на гербе города Рязани и области.
Дальше было все просто. Рязанский воин с мечом и светлый святой. Концептуальное решение пришло само собой у мастеров из Гуся-Железного. Они предложили полигональное решение этого памятника из нержавеющей стали. Олег Рязанский защищал нашу землю стальным мечом, поэтому эта идея имеет право на жизнь. Для этого памятника — это лучший материал. К тому же полигональность — это современно. К нему мы добавили подсветку, ведь световые памятники по-особенному красивы.
Мы видим, что памятник интересен молодежи. Он специально не стоит на большом постаменте, чтобы каждый мог прикоснуться и сфотографироваться рядом с князем. Спасибо, что город разрешил установить такой памятник. Это была непростая история.
— Стоит ли ждать в 2025 году еще какие-то новые проекты от «Зеленого сада»?
— Сейчас в стадии подписания с областным правительством находится масштабный проект по благоустройству Черезовских прудов. Речь идет о двух озерах от улицы Новоселов до Касимовского шоссе, которые находятся в заброшенном состоянии.
В самом центре Песочни мы планируем оборудовать полноценную набережную с лодочной станцией. Проект имеет рабочее название — «Серебряные пруды» и будет доступен всем жителям микрорайона.
Независимо от кризиса, проект начнется весной 2025 года, чтобы центр Песочни начал расцветать. Парк будет посвящен теме любви. В малые архитектурные формы закладывается тема сердец, будем гиперболизировать эту тему.
— Андрей Валерьевич, в 2024 году вас наградили знаком Почетного строителя России. Что это для вас значит?
— Это награда «Зеленого сада». И всё. Эту тему мы с вами затрагивали. Конечно, один в поле — не воин. Без такой команды, как «Зеленый сад», без инженерного состава, главного инженера, управляющих компаний и так далее… если всех перечислять, это будет реклама. Без них я ничего из себя не представляю. Конечно, звание Почетного строителя — это, безусловно, важная награда. Я хочу сказать большое спасибо правительству Рязанской области за то, что инициировало эту награду. Я отношусь к этому очень трепетно.
— Скоро Новый год. Уже готовите что-то для жителей ваших домов?
— В Рязани мы планируем провести серию красочных новогодних ёлок в наших жилых комплексах. В Жуковском совместно с городом мы планируем устроить Новый год, подобный тому, который устраивали в Рязани: мы привезем из Карелии упряжку оленей, будем катать детей и организуем избушку Деда Мороза. Планируем провести конкурс детского рисунка в Жуковском на тему «Мы строим город-сад в Жуковском». Также планируем подарки для детей.
Оглавление
